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上海公寓家具厂家:长租公寓从业经验分享

来源:品源公寓家具原创作者:apartment

2018-04-23

导语:长租公寓并非高毛利行业,一不小心就会亏,所以必须有非常强的成本意识和长线经营的心理准备。遵循合理利润基础上的长久经营,专业和时间成就经济效益。
 
“DADA”公寓马尊经验分享:
 
我们公寓的名字叫“DADA”,已经开业的第一个店在昆明高新区,集中式,但规模不大,不到100间。今年还会在武汉、昆明、重庆三地继续开店。
 
我们公寓风格北欧风夹杂一点小日式的调调,原因很简单——便宜、容易出效果、接受度广泛,含公区含样板间,硬装+软装+电器,我们最终控制到了800元/平以内(套内面积口径),这样前期做的投资模型才能成立。公寓客人包括高科技公司码农、飞行员、大学老师、中文很6的歪果仁、资深户外玩家、十八线网红主播,每个人的人生都很精彩,也都很年轻有爱,是一个有温度有趣的社区。
北欧风的公寓设计-品源公寓家具定制
北欧风的公寓设计-品源公寓家具定制
一、选址风险规避
比如土地属性方面的合法合规风险,比如拿房成本过高、装修改造过程中对质量控制、工期控制方面的风险,这些风险其实主要和投资选址有关。
 
我们这个店,之所以施工进度、招租进展有保障,主要得益于选址。我们选的是一个40年产权商品房公寓楼,整栋里面的几层楼。这种物业形态有利有弊,先说弊端。第一,物业、水电等后期经营费用比较高,还存在公摊,这个费用肯定会转嫁到客人身上,无疑增加了租住成本,增大了客户获取和留存的难度。第二,并非完全意义的“集中式”,产品打造和社区氛围营造有一定影响,也很难有一个独立的品牌形象。当然,也有好的地方第一,市场化出让的商业用地,相比集体用地、工业用地,基本没有土地合法合规的风险。第二,毛坯交付标准,不需要再考虑拆除改造、隔墙、水电扩容、化粪池等问题,最重要的消防问题也不大(开发商交付的时候已经通过消防审批),所以节约了大量的时间成本和改造成本。第三,这类项目一般属于综合体的一部分,自带商业配套,我们项目里还有一栋写字楼,里面的上班族无疑是我们最容易获取到的目标客户。
 
综上,个人认为商品房公寓的物业比较适合初创企业,而且很多城市多有这样的存量项目,相比住宅销售的红火,这些商品房公寓项目的销售状况并不好,所以还是有机会拿到成本与预期收益匹配的房源的。当然,后期做大做强,肯定会涉及到各种类型的存量物业,届时你的实力和经验更强,相关政策法规也更加完善,风险就大大降低了。
 
二、理性的经营预期,强烈的成本意识,挣辛苦钱,挣长线的钱
一方面被国家鼓励租赁行业的政策鼓舞,一方面也听了一些早期做公寓行业前辈的故事(主要是分散式,隔房整租模式,普遍一年回本),给我感觉是长租公寓这个行业不仅是政策导向,也是一桩挺赚钱的生意。但是也知道长租公寓并非高毛利行业,一不小心就会亏,所以必须有非常强的成本意识和长线经营的心理准备。
 
在我们的实践中,我们选的每一个供应商和产品,都经过详尽的调查对比,经过多轮谈判,当然也利用了多年地产行业的经验和人脉资源。以设计为例,为了控制成本,我们尽可能标准化,一套图纸对应更多房源;比如装修,我们利用专业造价机构资源对预算进行了多轮的审核、调整,通过多轮谈判尽可能拉长了结算周期,并与我们的回款节奏相匹配。比如家电采购,我们全部是厂家直供,集采渠道。再比如营销费用,我们花了很多心思做广告设计和自媒体,做周边企业拜访,做圈子营销和口碑传播,营销费效较好。这方面的例子还有很多,肯定也有不足,日后有机会再分享。
 
我现在做下来应该可以做到10年经营期平均净利润率20%以上,累计净现金流第4年回正,这个数据在集中式公寓里自认为还可以。我的生意准则是,遵循合理利润基础上的长久经营,专业和时间成就经济效益。
上海公寓床定制-品源公寓家具
上海公寓床定制-品源公寓家具
三、虽然我还小,但我要做好长大的准备
虽然我们刚刚起步,虽然我们第一个店才不到100间房的规模,但我们依旧秉着拥抱行业专业分工的态度,接洽并采用了很多合作伙伴资源。比如操作系统,比如智能门锁这些我们都在使用,我们知道这些管理工具对我们现在发挥的价值可能还不大,但他改造了我们的管理思维,这对我们后期规模变大后非常有用。而且,让我特别感动的一点,这个行业很多合作伙伴,也都是创业公司,特别有激情,工作也非常高效,大家并没有太看重眼前的一针一线,而是在勤勤恳恳地耕耘未来。能与这些伙伴并肩成长,倍感幸运。
 
四、对市场格局的预判和对自己的定位
对未来行业有一个基本判断——未来长租公寓市场上的主体(或者说业主主体)是开发商、国企、金融机构,包租形式去跟小房东拿房的模式并不长久。这个判断我非常认同,因为看美国、日本之前的发展路径,再结合我这十年对中国房地产行业的观察,得出的判断是一致的。
 
所以,我对公司未来发展的定位,就是做一家“小而美”的轻资产运营商和服务商,对接业主,对接资本,对接租客,实现专业价值。当然,要想轻资产并不容易,这里存在一个专业积累和信任的问题,所以在初期我们可能还得通过包租去拿一些房源,但重要的是专业经验的积累,同时注重自身品牌的打造、维护。
 
【关于品源公寓家具】
上海品源家具制造有限公司,2002年成立于上海市,注册资金1100万,属于较大规模的上海家具定制厂家。现设有杭州、无锡、南通三家分公司,经销商近20家。
品源致力于卓越运营,以生产基地、分布式展厅、仓储、客服、工程服务、互联网技术的“六大中心”,为以上海为轴心的江浙沪企业以及全国客户提供商用家具定制服务。
品源旗下公寓家具事业部,以“定制品质公寓生活”为使命,努力打造“公寓工程家具配套品牌”;致力于为青年公寓、白领公寓、精品公寓、服务式公寓、老年公寓、学生公寓、职工宿舍等提供简约时尚、空间紧凑、功能齐全、高性价比的公寓家具,营造“有温度的家”。
 
【品源家具展厅】
品源展厅包括上海闵行区、嘉定区展厅,以方便您就近选择。专业设计师常驻展厅,负责与客户沟通需求、安排上门丈量尺寸,提供公寓家具定制方案
闵行展厅地址:上海市闵行区莘北路518号
嘉定展厅地址:上海市嘉定区金沙江路3131号
【品源公寓家具产品】
公寓床、衣柜、储物柜、吊柜地柜、沙发、桌椅等家具产品配套定制服务。
【服务客户案例】
青年公寓  白领公寓  精品公寓  服务式公寓
【关于交货周期】
订单签订后,板式产品7天出货,油漆以及特殊定制的产品需要15天,具体时间根据您与工程师约定的时间为准。
【品源公寓家具定制热线400-8877-935】

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