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产业园区做长租公寓如何规划?

来源:品源公寓家具原创作者:apartment

2018-02-14

http://apartment.pinyuan.cc/fangan-list-1.html导语:产业园区内能不能做长租公寓,并没有一个标准答案,而在于我们在前期做足投资测算和产品定位、理性地分析具体物业的优缺点,趋利避害,这样在才能利用好这个特殊的业态,自身盈利的同时也为园区周边解决租住问题。
产业园区公寓家具定制-品源公寓家具
产业园区公寓家具定制-品源公寓家具
由于物业越来越稀缺,很多集中式公寓的运营者把目光投向了产业园区,经常接到一些公寓同行的咨询,问我在产业园里做公寓可行吗?产品应该如何规划?今天就带领大家一起看看产业园区做公寓那些事儿!
1  产业园区做公寓优缺点
现在,我们可以先来分析一下产业园里的公寓物业的优缺点:
优点
1、产业园要么是一些老厂房设计改造而成,要么是新规划的区域建筑群,从形象上来说比起一般的商业建筑物的设计感会更强、更时尚,很吸引年轻人眼球,对于长租公寓的品牌形象的打造非常有利;
2、产业园里的长租公寓一般是园区的整体产业配套的规划,所以从一开始就满足了长租公寓对于物业周边配套的要求,商业配套(餐饮、停车、健身娱乐等)比较全面;
3、借助产业园内的需求来消化部分长租公寓的房间。一般的产业园里都是会有公司入驻,这些公司的员工在租房时当然会优先选择本园区内的合适的公寓租住,这样在一定程度上就节省了公寓的招租压力;
4、长租公寓在装修改造前,需要办理各种审批,一般的产业园区都能得到当地政府的扶持,所以只要公寓方提出需求,一般的物业都会配合来进行相关手续的办理。尤其是消防审批,有了这一层关系会好办很多。
产业园内的建筑设计往往前卫时尚,自带吸粉属性,对于树立公寓品牌形象很有帮助。
缺点
1、产业园的位置一般都会比较偏(尤其是一些新建的园区),这样也就在招租时带来很大的局限性;
2、产业园内的物业租金一般都不低,因为业主往往会按照办公或者商业的收益来参考定价,所以,在产业园内做长租公寓往往还没有开始做,就要背负很大的租金压力;
3、产业园内的长租公寓对于内部或者周边的依赖比较大,当园区内商业招租比较理想时,会带来整个园区的人气比较足,那么公寓的入住也就不成问题;但是当园区本身的定位问题导致人气不足时,公寓运营就会受很大的影响。
地方政府规划了太多的产业园区,尤其是近两年,各地都在相应“全民创业”的号召下批建了各种各样的创意园区,导致园区本身的恶性竞争,大部分园区人气不足。
2 产业园区公寓入住率如何?
前面说过,借助产业园内的需求可以来消化部分长租公寓的房间,那作为产业园的配套公寓,产业园区内部到底会为公寓带来多少入住率?
首先要关注一下这个产业园区的性质。
如果以制造业为主的产业园,里面的工作人员以蓝领工人为主,那么产业园内部入住白领公寓的人员会非常有限。还有一些园区,里面的员工本身的流动性比较大,比如一些影视拍摄基地性质的园区,员工并不会长期在里面办公,而是以完成特定的任务为目的的,在这样的园区内做长租公寓,最终入住的员工也不会太多。
我们再来看一下产业园区内部的人员构成。
基本上是两类:一类是入驻产业园内的公司里的员工;另一类是商业配套(餐饮、娱乐)的服务人员。后者由于收入和消费能力不足,所以很难成为租客。但是前一类人就很容易转化为租客吗?
产业园区员工居住情况
我们可以分析一下这一类人员的几种居住情况:
1、在本地有住房,跟随公司进入园区上班的员工;
2、本地没有住房,已婚或与男(女)友一起居住的员工;
3、本地没有住房,单身居住的员工;
第一种人员不太可能入住园区内公寓,除非他的住房离公司太远,所以这个概率不是太高;
第二种人群有可能,但是因为是与人共同居住,换租房的限制性比较大;
第三种是可能性最大的,但是作为租住房来说,也并不是所有的人都很愿意搬到公司旁边的公寓里的,这个要看这个工作对于他的稳定性怎么样,如果短期内在这个公司非常稳定倒是一个不错的选择。
以这样的分析来看,“搬到公司所在园区的公寓里面去住”,这个想法很大程度上在于我们在决定签下这个物业时的一个乐观想象,真正转化起来其实不是很容易实现。
对于产业园区内的物业,如果想拿来做长租公寓,还是应该按照普通的公寓投资测算来进行评估,而不是过于夸大他的产业园区的优势。

3 产业园区公寓产品定位
如果产业园内的物业价格比较合适,园区条件又不错,这个产品应该怎么做?
先说产品的定位规划。
在我们进行商业洽谈时,业主或者中介往往会为我们描绘一幅非常美好的园区商业蓝图,这样自然是想我们早点拿他的物业。但是我们做产品规划时还是要理性地分析物业周边的公寓情况,不能为预期中的规划蓝图冲昏头脑,盲目地抬高公寓的档次。
园区周边人群的消费档次是公寓的产品定位的关键要素。
比如周边的公寓普遍是2000元,那么我们是新装修的房间,加上园区环境确实不错,商业配套也很好,那么我们租金定位高一点,到2200-2500元,这个是应该租客可以接受的,入住率也不是太大问题,但是如果一下子拉升到3500-4000元,那么这个层次的人群就很难找,你按照这个标准去投入做产品,家具电器都配置的比较好,但是入住率有问题,降价销售又没有达到预期的投资回报,这样就会尴尬。
每个人都喜欢做高大上的产品,但是对于公寓投资来说,合适的才是最好的。
4 拿多少体量最合适?
第二个问题是,拿多少体量最合适?
一般的产业园区的体量都比较大,也有充足的物业来做公寓,很多园区动辄就规划1万、2万的配套公寓物业。但是,前面也分析过,园区内部能消化的房间往往很有限,尤其一些新建的产业园,需要很长的一个时间段园区内部各种业态才能完整,甚至整个招商就要持续一两年,在这一段时间内,整个园区就是一个大的施工工地,园区的绿化、硬件配套的建设、交通环境等等因素,对于前期的入住率会有很大影响,也间接延长了预期的回本周期,所以,过于贪图大的规模体量往往会消化不良。
园区内的公寓建设可以采取分段式,建议前期不要太大,比如控制在200套房间以内,如果招租情况比较良好再去扩大房间规模,这样相对来说风险也比较可控。
5 公寓公区该如何规划?
公共区域在集中式长租公寓的销售和运营中的作用非常大,但是规划起来也是很纠结的一件事情。基于产业园区的商业业态特点,我们不能盲目地认为,别的公寓有的功能,我们一定也要有。
在前期规划公共区域时,我们最好先把园区内的商业配套了解清楚,让我们公寓的公区和园区形成互补。比如园区里面没有健身场所,那么我们为租客提供免费的健身区就会很有吸引力,利用率也会很高。但是如果园区里面已经有了很大的健身场所,虽然健身机构是要花钱消费的,我们是免费的,但是因为公寓里面的健身区很难达到专业的健身机构的程度,最终还是会有一部分租客会选择去健身机构消费,那么我们这个健身区的设置就没有发挥最大化的利用率,就完全可以用这个区域去做更有意义的功能。
最后,针对园区的特点,我们应该分析我们产品对于租客来说,体验上的缺点,而制定相应的解决方案。举例子说,我注意到一个文化创业园内的长租公寓,考虑到离地铁比较远,就配备了一个中巴短驳车,在上班高峰段免费接送租客,这样就很好的解决了租客的通勤问题。
产业园区内能不能做长租公寓,并没有一个标准答案,而在于我们在前期做足投资测算和产品定位、理性地分析具体物业的优缺点,趋利避害,这样在才能利用好这个特殊的业态,自身盈利的同时也为园区周边解决租住问题。

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