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开发商长租公寓的轻重资产比例

来源:品源公寓家具原创作者:apartment

2018-01-25

导语:对于开发商来说,干惯了重资产的活,要想迅速转型轻资产并不容易,资金成本和租金回报率最有可能成为掣肘。租房市场盈利难,是长租之痛,在开发商企业这里也没有幸免,但是开发商旗下长租除了传统的赚取租金差、运营收益之外,还更容易通过REITs找到出路。开发商的长租之路,相较于创业型公寓品牌而言,在reits的道路上更具优势,所以,重资产就重资产,求仁得仁亦非避之不及。
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从不被看好的“土地自持”到长租“重资产”
 
2016年底,万科拿了3块自持土地,甚至有100%自持需求,对于此事,各界讨论观点不少,但总体不怎么看好,最主要原因是自持地与商业地相比,不赚钱,难处理。即使是被认为“业内最有潜力拿地自持,房企融资成本较低”的万科,对于自持地也是一筹莫展。
 
不过,在2017年,国家在租赁方面政策极大利好,甚至明确要求自持土地建设租赁住房,完期移交,即使是后期自持租赁运营,也要求约定好租赁比例,租赁期限,租金标准,为了确保此类房屋回归“住”的本质要求,国家层面严禁严打开发商的“以租代售”现象。对于长租市场来说,有人是看好市场,有人是不得不做,至于说为什么,其实不重要,重要的是要做什么,怎么做。
 
开发商长租公寓的“轻+重”
 
对于开发商来说,干惯了重资产的活,要想迅速转型轻资产并不容易,资金成本和租金回报率最有可能成为掣肘。
 
在2017年之前,公寓运营商对于长租公寓的期待就是“摆脱重资产,走轻资产道路”,坚决避免购买或者自持物业,押注过多资金,影响后期扩张。但是在2017年,伴随着住房租赁REITs的落地,各家开发商企业期望融入重资产的计划纷纷流出,龙湖冠寓、碧桂园、旭辉领寓对于长租公寓的定位都是“轻重结合模式”,甚至重资产在整个计划中占据极高比例。
 
龙湖冠寓
 
伴随着冠寓的扩张,龙湖在轻重比例上的计划也发生了变化,从早期轻重比8:2,后期将逐步加大重资产比例,实现6:4。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石还透露,2017年上半年获取的自持地块,未来将全部用于租赁,三年内不考虑盈利,但2020年冠寓收入要达到20亿。
 
碧桂园“BIG+碧家国际社区”
 
碧桂园计划3年实现长租公寓100万间,虽然有种“大跃进”的感觉,但对于实力强劲的碧桂园来说,还是值得期待的。碧桂园的100万间,其中40万套要自主开发,60万套靠创新模式拓展。自主开发主要是盘活存量,盘活自身的非销售型物业,以及整合社会存量资源;创新模式包括推动农村集体建设用地入市,以及与银行、第三方共同持有物业经营等。除此之外,碧桂园还提出了“长租城市”概念。
 
旭辉领寓
 
旭辉领寓在轻重资产比例上,希望2017年重资产能贡献10%-15%,2018年可以达到20%。领寓的房源也是需要通过旭辉自持移交,保守估计为自持物业的20%,除此之外,领寓还将收购商业类项目及主动介入到自持物业开发中。
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盈利:租金收益+REITs退出
 
租房市场盈利难,是长租之痛,在开发商企业这里也没有幸免,但是开发商旗下长租除了传统的赚取租金差、运营收益之外,还更容易通过REITs找到出路。
 
对于轻重资产两种模式的盈利差别,此前在中期业绩会上,龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率高达65%。由此可见,对于目前的运营状况,整体还是满意的。
 
“收购资产时,怎么收怎么退都很清楚,REITs是最理想状态,没有REITs我也可以通过基金退出。”旭辉领寓CEO张爱华在接受媒体采访时如是说。在2017年12月26日,旭辉领寓类REITs获上交所通过,规模为30亿元。而且,这是我国首单民营房企长租公寓储架式(可一次核准、多次发行再融资)权益类REITs,距离真正的公募REITs,只有半步之遥!
破冰!30亿,民企首单,旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs上交所
 
至此,旭辉的长租公寓出路已经找好, 随后龙湖的住房租赁专项债券更是推动了中国长租市场依靠资产证券化获得资金的又一重大突破。
 
12月28日晚间,由龙湖集团旗下重庆(楼盘)龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券(发行总规模不超过人民币50亿元,期限不超过15年)在上交所已预审核通过,且获中国证监会核准,这标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。
 
开发商的长租之路,相较于创业型公寓品牌而言,在reits的道路上更具优势,所以,重资产就重资产,求仁得仁亦非避之不及。
 
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