静安区宝山路街道铁皮公寓柜-区 办公楼 办公室 楼盘 住宅 套房 格子间 商超 商铺 市场 写字楼 公寓

      作为一个房产从业者，接到房产的推销电话是常事。烦人是烦人了些，不过也可以根据此来判断最近市场上主销产品是什么，行情怎么样。。比如说，年，接到的推销电话几乎都是推销南京周边的住宅，比如滁州、句容、马鞍山。而年，接到的推销电话几乎都是销售南京本地的公寓跟商铺。。风向变了。。公寓是什么。销售员在给我们推销公寓的时候，必提及的卖点一定有“不限购”“价格低”等。再加上精装交付的装修确实闪亮，很多人一时心动，确认过眼神就剁手刷卡了。。羊毛出在羊身上。。要理解公寓是什么，先要了解我们的土地类型。。一般分为：。居住用地年;。工业用地年;。教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为年；。商业、旅游、娱乐用地年;。仓储用地年；。综合或者其他用地年。。在本该用来建写字楼、商铺的年产权的土地上，居然建了用来居住的房子。无论是户型设计还是受众人群，都只盯着一个目标——居住。这种物业产品，我们称为类住宅，披着居住外衣的山寨货。。公寓，就是类住宅。。土地成本。表里这些数据大致可以反映地价在房价中的占比（年土拍市场比较特殊，土地跟房价都被限价，这个表做参考即可）。即使最保守的估计，一二线城市的楼盘，土地成本占总成本也有以上。。可以说，地价决定了房价。。而在土地成本上，公寓跟住宅的地价极为悬殊。。举个例子：。这块年月的商用地块，楼面价万。周边公寓价格都在万。而同时，周边住宅的价格，次新房均价万，老破房均价万。能想象这里的住宅土地价格会低于万？。为什么商业地块成本很低？。对地方政府来说，住宅是一锤子买卖，是泼出去的水。之后这块地的涨跌跟地方政府一点关系都没有，一分钱都捞不到。。而商业地块不一样，它是会下蛋的鸡。用来建写字楼，可以入驻企业，企业经营贡献税收；用来建商铺，可以入驻商贩，商贩买卖贡献税收。有利可图。。一个一锤子买卖，一个细水长流。没毛病。。更何况，一个城市的地标基本都是商业建筑。城市面貌，也是政绩。。可现实变了。。实体经济不景气，小公司大量倒闭；电商扫荡实体商铺，商铺也就做做餐饮还能活命。写字楼跟商铺大量空置。。卖住宅的天天数钱喜报频发，卖商办的叫苦不迭团队都养不活。市场这只看不见的手就会伸出来。。外来人口居住困难难以安家，保障房廉租房什么的又根本口惠实不至。。公寓，这种类住宅的产品就此诞生。。市场，真的是特别聪明。。因此，公寓天生就是一种擦边球，是商办跟住宅冰火两重天的畸形产物。。公寓的优势。销售员口中的公寓的主要卖点，帮你总结好了。。价格便宜。很多人买公寓最重要的原因就是价格。一般来说，平层公寓价格只有同地段住宅的左右，挑高公寓只有住宅价格左右。并且大部分都是精装交付，装修的精致程度也确实非常厚道。。很多都可以做年按揭，首付。。地段很好。不是地铁口或者商圈旁的，出门都不好意思打招呼。对于一个上班狗意味着什么，不用多说。。不限购。对于住宅的限购，小白是没有办法破限购的。手里又有点小钱，再被销售员洗洗脑“房子是最佳的抗通胀投资”，就入了。。具有投资价值。一二线城市，住宅的年投资回报率只有，连余额宝都拼不过。可是公寓，因为总价低、租金高，回报率可高达。并且，它的房价同样随着同区域的住宅一起水涨船高。无论短投还是长投，怎么算都划算。。公寓的雷区。“真话说一半常是弥天大谎。——富兰克林”。以上几个卖点，说的一点都没错，非常正确，放到哪里都是真理。但只说了一半。。我们来补上剩下的一半真话。。无法落户。都说了，公寓就是土地市场畸形的产物，不能落户天经地义。。它只服务于居住。户口能够带来的一切福利，比如教育、买车等都无法享受。。商用水电。很多公寓无法接天然气管道，只能用电磁炉。商用水电价格一般是民用的倍。。但这个价格对比房价，根本不值得纠结。。过户税太高。上一张抄来的图。太复杂，不用细究。简单的估算来看：增值税、个税、土地增值税估算为全额的或者差额的。万买的公寓，若干年后涨到万，这上涨的万中，你要上缴大概万的增值税。再算上其他的税，估计这波投资你只能赚到多万。而投资住宅的收益可是实打实的万。。有人说，可以找中介做税，把过户价格做低。恭喜你，有这种觉悟的也算投资入门了。可难点在于中介的避税能力跟额外收费不可控，该片区的征税情况不可控。更重要的一点，这个洞迟早会被堵上。。你敢把赌注押在这些不可控上吗？。供应量过大。今年开盘的公寓，过个三五年还没卖完很正常。对于买家来说，买你的二手价格差不多的新公寓，一定会选择后者。。你除了降价折，别无选择。。住户太杂。这种公寓，都是投资出租为主，一梯多户，左邻右舍很多都是租户。人员流动性大，安全隐患多。如果再遇上商务型公寓，你的邻居就是办公室，每天格子间上班狗经过你门口上下班，那种居住体验确实挺酸爽。。关于价格。商办类物业，一般给分销的提点都在，多的也见过。所以，最终价格，自己把握。。租金收益。这么多的推房量，你不得不考虑一个问题：空置率怎么把控？。一切不考虑空置率就谈租金回报的行为都是耍流氓。。还有很多开发商会玩的套路：售后返租。。羊毛出在羊身上。相信了，你就是那只羊。。如何选择公寓。公寓作为一个畸形的产物，是最烂的选择，不到万不得已千万不要入手。无论在哪个版块，永远优先住宅。哪怕这个住宅老、破、远，也好过无比闪亮亮瞎你眼的公寓。这是真理。。但是，总有人有山穷水尽的时候，总有人确实要有一个提供归属感的地方，也总有土豪有看颜值头脑一热的时候。。这些人很多很多，不然公寓也不会存在这么久。。存在即合理。。那公寓该怎么选？。地段。不是靠近地铁口，就是靠近大型商超或者办公楼。同时，越靠近市中心越好。跟住宅不同，公寓的价值很单纯，本质就是地价。要么交通方便，要么距离上班地点很近。这也能有效降低你的空置率。其它地方就不用考虑了。。长期持有。既然老老实实选择公寓，就做好长期持有的准备。大部分公寓的高推房量让你没法做到短持。跟住宅不同，租金收益率确实需要仔细核算。自住无所谓。。采光、通风。公寓跟住宅不同，它的采光、通风没有硬性指标。因此，在选择具体房源的时候，这两点值得好好挑一挑。。挑高、双钥匙。挑高还是平层要折算成单价自己权衡。最近流行双钥匙，相当于把一套房拆成两套房出租，也是挺不错的。。钱，来之不易。花出去，也要谨慎。。——也欢迎关注公众号——